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小区和公寓的区别,小区的自管和自治有什么区别?


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这个问题我不邀自答,因为我是小区业委会主任,并且对小区治理进行了将近三年的研究了。

自治是自管的前提,没有自治,自管无从谈起。

先说自治。

其实按照国务院现行的《物业管理条例》,居民小区本来就是一个自治性的区块,我这里之所以要说“区块”,而不是组织,是因为只有在小区里组织召开了业主大会,并且选举产生了小区的业主委员会后,才能叫组织。

其实,根据中国社会快速的城市化进程以及井喷式增长的居民小区,本人认为《物业管理条例》已经远远落后于时代,应该进行修法,最好由全国人大经过详细调研后立法,法律的名称应该叫《城市居民小区管理(治理)条例》才更符合实际,这样,居民才是主体。但现今的《条例》,从名称上看,就把“物业公司”当成主体了,虽然条例的实际意思,物业指的是房产,但现在绝大部分业主已经把“物业”都理解成为物业公司了,而“业主”的原意本来是“物业主人”的简称,但现在很多人在很多小区里,已经体会不到“主人”的感受了。

现今的现状是,很多不了解,不学习的人,老是叫嚷着要取缔物业、取消物业,甚至把物业比成黑社会,这是非常不公正也不公平的,对物业要一分为二理性看待,不能一竿子打翻一船人,很多小区的物业服务还是很不错的。

如前所述,当今的中国,没有任何一部法律、任何一个组织或部门,以及任何一级领导,是不允许小区不聘用物业公司的,或者说,没有人强行给小区安排物业公司。

那么,如何自治呢?或者叫何为自治呢?

其实,自治的核心就是制定规矩,大的说法就叫“立法权”。在小区里来说,就是制定小区里的相关的各种“法律”。或者叫“治权”,或者说话语权,都行。只不过,很多的人其实是分不清楚的。

那么,如何才能“自治”呢?其实自治的前提就是要对小区有“主权”。按照物业管理条例,小区在业主委员会成立之前,其实其“主权”是在开发商手里的。只有成立了业主委员会后,小区的“主权”才能移交到业委会手中,或者全体业主手中。如果不成立业委会,小区的“主权”是不可能移交到个体的业主手中的。

举个例子:中国从英国收回了香港的主权后,主权要移交给中国政府,而不可能移交个某几个人。即使移交,这些人也应该是经过严格程序成立的一级组织,如香港特别行政区政府。我想这个大家应当明白了吧。

很多人不明白自治的涵义和核心,现在已经说明白了。小区自治就是成立小区的组织——业主委员会后,为小区制定各种规矩并且组织人员来执行它,落实它。小区的规矩是不可能也不应该由他人,特别是物业公司来制定的。当然这些规矩是要约束小区所有的人、事、物和各种行为的,并不仅仅是针对物业公司的。比如制定的规矩有《小区停车管理办法》、《某某小区对物业考核办法》、《某某小区业主垃圾处置规定》等等。

小区成立了组织——业主委员会后,可以选聘物业公司来管理小区的公共区域、共用设施设备,但“立法权”必须是业委会,也可以不聘请物业公司,也可以单独聘请一些人或者其它专业公司来管理小区的某一方面,比如门卫、卫生保洁,水电维护等等。

小区不聘请物业公司,而是由小区业委会自行聘请其他人员来管理小区的,或者组织小区业主自行管理小区的,就叫自管,也可以说是自我管理。

这里要特别明确一下,小区如果没有成立业委会,客观上看是无法自管的。为什么呢?因为自管需要组织或者聘请的人,是要签订协议或者合同的。如果没有业委会,他跟哪个人签呢?哪个人敢去签,能代表大多数业主去签呢?

另外,自管也好,自治也好,都是需要制定小区的各种规矩的,没有规矩不成方圆。没有小区的高度组织化的、完善运行的自治组织——业委会,那是不可能自管得了的,因为你小区的规矩都没有制定,那怎么才自管呢?没有了规矩,出了矛盾纠纷,那要按照什么规矩来处理呢?那就没办法啦。

现实情况是,只有小区成立了业委会,并且业委会运行时间长了,有经验了,有广大业主的热心支持,积极参与了,并且有各种大家都愿意遵守执行的规矩了,在这样的前提下,才可能实行自管。但是,如果是大型的小区,或者有很多重要的设施设备的小区,还是不要自管的好,也自管不好。自管只适用于居民结构不复杂的小型小区、微型小区。

这就是自治和自管的区别,两者有联系,也有区别。

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谢谢邀请!(以下照片属于网图,请别对号入座)

我是一名城市基层工作者,就职于深圳某社区创新建设办,同时也是某住宅小区的业主。近来总是有一些好心的邻居,建议我参选小区的业主委员委员,并希望我能竞选业主委员会主任。但我深知业主委员会目前地位尴尬,业主委员会主任更是难以胜任,所以一再婉言拒绝。下面就题主提出的住宅小区自管和自治,谈一下我个人的看法:

按照国家《物权法》和地方《物业管理条例》相关规定:住宅小区物业的所有权属于具有法人主体资格的个人(业主);物业管理,管理的对象仅仅是物业而不是业主;物业管理公司是全体业主付予了一定的报酬(物业管理费)受雇于全体业主,替全体业主管理好物业的企业。这有点和古时候的大户人家请了一个管家一样。

自管,就是不需要聘请物业管理企业,由业主自己完成小区公共部分的环境卫生、园林绿化、消防安全、社会治安、水电装置、配套设置等工作。实话说,这个难度是十分大的,涉及到人力、物力、财力,特别是分工、流程的专业化和系统化,所以目前实行自管的小区极为少见。

自治,就是全体业主履行自己的法定权利,对物业管理企业提出合理的建议和实施有效的监督,甚至决定当前物业管理企业的去留。因为每个小区都是由几百几千甚至上万的独立法人个体(业主)组成,所以成立业主委员会替全体业主代言,是最好的小区自治途径,目前也是唯一的途径。

业主委员会,是经全体业主大会无记名投票,按照物权票、人权票,均必须达到“两个过半”(参与投票业主数超过业主总数的50%、得票率超过参与投票的业主数的50%)选举产生。由于不能强制业主参与选举,所以选举出业主委员会是很艰难的过程,很多小区业主入住二十几年,至今都没能选出业主委员会。

业主委员会选出来了,报当地县(区)级住建部门核准后即可以履行义务。但是按照中国宪法规定,民政部门才是基层政权的主管部门,只有通过民政部门注册的机构才具备法人主体资格,所以目前只是经过住建部门核准的业主委员会不具备法人主体资格(在银行连公共账户都办不了),仅仅是全体业主的代言人而已。

因为业主委员会不具备法人主体资格,所以:(1)业主委员会没有权利决定小区物业的任何事项,只能召集业主大会,向业主大会提出建议,由业主大会通过了才可以付诸实施。(2)业主委员会没有公共账户,对于业主的共同资金(如本体维修基金)不能直接管理,只能间接进行监管。(3)业主委员会不能以业主委员会的名义起诉物业企业,只能以业主联名方式起诉;业主也不能起诉业主委员会,只能起诉业主委员会里面的某个人。

按照《物业管理条例》规定,业主委员会属于纯义务性质的,除了聘请的秘书长有一点津贴以外,所有的成员(含主任、副主任、委员、后补委员)都没有津贴(但很多小区的物业企业为了收买业主委员会是偷偷给了津贴的)。

第一种:不计个人得失、不计个人报酬、不怕得罪物业企业,真心服务业主、真心服务小区,做小区全体业主的贴心人。

第二种:不愿意为了大家的事情个人去得罪物业企业,当一天和尚撞一天钟,有的甚至连钟都不撞,置身事外,可有可无。

第三种:被物业企业收买,或许免除管理费,或许免除停车费,或许逢年过节有红包,或许十年到头有津贴,与物业企业穿一条裤子坑害业主。

第四种:为了介绍新的物业企业入驻,从中获取巨额介绍费,处处与当前物业企业作对,时时想方设法刁难当前物业企业,搞得小区鸡犬不宁。

自管,想起来很丰满,做起来很骨感,难如登上青天。

自治,业主履行权利,业委做好代言,目前比较可行。

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